W tym artykule przeczytasz:
- Instalacja elektryczna
- Instalacja wodno-kanalizacyjna
- Instalacja grzewcza
- Okna i drzwi balkonowe
- Drzwi wejściowe i wewnętrzne
- Usterki w łazience
- Usterki w kuchni
- Balkon i taras
- Ogródek
- Samodzielny odbiór – kiedy warto?
- Odbiór z ekspertem – inwestycja, która się zwraca
Czym są usterki deweloperskie i dlaczego zdarzają się tak często?
Usterki deweloperskie to wszelkie wady, nieprawidłowości lub niezgodności w wykonaniu mieszkania, które odbiegają od zapisów umowy deweloperskiej, projektu budowlanego, norm technicznych lub zasad sztuki budowlanej. Mogą one dotyczyć elementów wykończeniowych, instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej, a także konstrukcji czy izolacyjności budynku.
Choć mogłoby się wydawać, że nowe mieszkanie=brak problemów, rzeczywistość pokazuje coś zupełnie innego. Oto najczęstsze przyczyny, dla których usterki są niemal standardem w nowych inwestycjach:
- Presja czasu
Deweloperzy często działają pod presją terminów – chcą jak najszybciej zakończyć budowę i sprzedać mieszkania. To prowadzi do przyspieszania prac wykończeniowych i ograniczenia nadzoru jakościowego.
- Podwykonawcy
Większość prac wykonują różni podwykonawcy – często zmieniający się, z różnym doświadczeniem. Brak ciągłości i spójnego nadzoru skutkuje błędami.
- Oszczędności
W celu obniżenia kosztów budowy deweloperzy stosują tańsze materiały lub zatrudniają tańsze ekipy, co może obniżyć jakość wykonania.
- Brak szczegółowego nadzoru
DInspektorzy nadzoru inwestorskiego nie zawsze są obecni na budowie codziennie, a ich obowiązki są ograniczone. To powoduje, że wiele błędów uchodzi uwadze do momentu odbioru.
- Braki w procedurach kontroli jakości
Nie każda firma stosuje wewnętrzne procedury odbiorów międzybranżowych, testów szczelności, kontroli zgodności z projektem czy termowizji – co ułatwia przeoczenie usterek.
- Skomplikowana logistyka dużych inwestycji
W budynkach z setkami mieszkań trudno jest utrzymać jednolitą jakość wykonania i szczegółowo sprawdzić każdy lokal przed przekazaniem klientowi. To wszystko sprawia, że usterki deweloperskie są zjawiskiem powszechnym – nawet w nowych, drogich inwestycjach.
🛠 Efekt?
Nawet w nowym, drogim apartamencie możesz znaleźć kilkadziesiąt (!) usterek – od widocznych, jak pęknięcie ściany, po ukryte, np. brak dylatacji w wylewce czy źle ułożone instalacje.
Usterki wykończenia – ściany, sufity - tynki i malowanie
To jedne z najczęściej spotykanych usterek przy odbiorze mieszkania. Widoczne już na pierwszy rzut oka, wpływają nie tylko na estetykę, ale też na jakość wykończenia, trwałość i koszty dalszych prac wykończeniowych.
🔎 Typowe usterki ścian i sufitów:
- Pęknięcia tynków, spękania przy narożnikach i łączeniach płyt,
- Zacieki, przebarwienia i prześwity,
- Odpryski, zacieki po malowaniu,
- Brak jednolitości struktury tynku,
- Nierówności ścian i sufitu,
- Brak prawidłowej płaszczyzny ścian i sufitu,
- Brak pionów ściany,
- Brak kątów prostych,
- Odspojenia tynków i farb,
- Zawilgocenia tynku (>3%),
- Ubytki tynku.
Usterki posadzek – wylewki, płytki, panele
Podłogi to jeden z tych elementów, które mają bezpośredni wpływ na komfort użytkowania mieszkania. Niestety – są również częstym źródłem usterek przy odbiorze, które mogą skutkować kosztownymi poprawkami lub koniecznością całkowitego zerwania nawierzchni.
🔎 Typowe usterki posadzek:
- Brak poziomu i równości wylewki – odchylenia przekraczające dopuszczalne normy, co utrudnia układanie podłogi,
- Pęknięcia w wylewce – szczególnie w narożnikach i przy dylatacjach, mogą świadczyć o źle dobranej mieszance lub braku zbrojenia przeciwskurczowego,
- Brak dylatacji w podłodze – to poważny błąd wykonawczy. Dylatacje powinny być wykonane m.in. przy progach drzwi, przy ścianach, słupach konstrukcyjnych i w większych pomieszczeniach. Ich brak może prowadzić do pękania płytek, unoszenia się paneli lub rozchodzenia się fug,
- Zbyt wysoka lub zbyt niska wylewka – powodująca różnice poziomów między pomieszczeniami (progi),
- Źle ułożone płytki – nierówności, brak zachowania jednej płaszczyzny, nieregularne fugi,
- Pęknięte płytki lub fugi – często efekt słabej jakości kleju lub nieodpowiedniego przygotowania podłoża,
- Luźne płytki – objawiają się pustym dźwiękiem przy opukiwaniu,
- Nieprawidłowy montaż paneli podłogowych – brak dylatacji przy ścianach, szczeliny, wypaczenia.
Usterki instalacji – elektryka, woda, ogrzewanie
Instalacje to ukryty, ale kluczowy element mieszkania. Błędy na tym etapie mogą być nie tylko kosztowne, ale też niebezpieczne – zwłaszcza przy prądzie i wodzie. Poniżej omawiamy najczęstsze problemy i sposoby ich wychwycenia już podczas odbioru technicznego.
Instalacja elektryczna
Elektryka to jedna z tych instalacji, które z pozoru „wyglądają dobrze”, ale mogą być wadliwie wykonane – często okazuje się to dopiero po zamieszkaniu.
🔎 Typowe usterki:
- Brak napięcia w gniazdkach lub punktach oświetleniowych,
- Źle rozmieszczone punkty elektryczne – niezgodnie z projektem lub niefunkcjonalnie (np. za wysoko lub za nisko),
- Niestabilne osadzenie gniazdek – wypadają ze ściany, są przekrzywione,
- Brak ciągłości uziemienia (PE) – groźne dla bezpieczeństwa użytkowników,
- Zbyt mała liczba obwodów elektrycznych – przeciążenia, ryzyko awarii,
- Nieopisane rozdzielnice lub brak schematu – utrudnienie przy serwisie,
- Brak zabezpieczenia różnicowoprądowego obwodów oświetlenia.
Instalacja wodno-kanalizacyjna
Niewidoczne na pierwszy rzut oka, ale bardzo kosztowne w naprawie. Nieszczelna instalacja wodna może zalać sąsiadów – i to niekoniecznie od razu.
🔎 Typowe usterki:
- Nieszczelności rur i zaworów – widoczne wycieki lub wilgoć,
- Złe spadki rur odpływowych – wolne spływanie wody, cofanie się ścieków,
- Zbyt małe ciśnienie wody – zwłaszcza na wyższych piętrach,
- Brak odpowietrzenia pionów kanalizacyjnych – charakterystyczne „bulgotanie”,
- Nieestetyczne przejścia przez ściany/podłogi – źle wykonane tuleje instalacyjne.
Instalacja grzewcza
Ogrzewanie (zwłaszcza podłogowe lub zasilane z CO miejskiego) to instalacja, która musi być poprawnie rozplanowana, uruchomiona i odpowietrzona. W przeciwnym razie grozi nierównym grzaniem lub koniecznością kucia posadzek.
🔎 Typowe usterki:
- Nieszczelności na połączeniach grzejników i rur – wycieki, korozja,
- Nieodpowiednie rozmieszczenie grzejników – np. zasłonięte przez zabudowę, niezgodne z planem,
- Zimne grzejniki – zapowietrzenie, błędy w instalacji, złe ustawienie zaworów,
- Brak izolacji rur ciepłej wody i cyrkulacji – większe straty ciepła,
- Nieczytelne lub źle ustawione zawory termostatyczne.
Wady stolarki okiennej i drzwiowej
Okna i drzwi to nie tylko kwestia estetyki – odpowiadają za izolację termiczną, akustyczną i bezpieczeństwo. Niestety, są jednym z najczęstszych źródeł usterek zgłaszanych po odbiorze. Dlatego warto poświęcić im szczególną uwagę.
Okna i drzwi balkonowe
To newralgiczne punkty, przez które najczęściej „ucieka ciepło”. Nieszczelności, zły montaż czy uszkodzenia mechaniczne prowadzą do kosztownych problemów – od wilgoci po przeciągi.
🔎 Typowe usterki:
- Nieszczelności - między ramą a murem lub szybą – powodują przewiewy, wychładzanie, zawilgocenie,
- Złe wypoziomowanie i ustawienie skrzydeł – trudności z otwieraniem/zamykaniem,
- Brak lub nieciągłość piany montażowej – mostki cieplne i akustyczne,
- Uszkodzenia mechaniczne – zarysowania, odpryski, pęknięcia szyb, ram okiennych, parapetów,
- Brak nawiewników (jeśli wymagane) – pogarsza wentylację,
- Brud, pianka lub zaprawa na okuciach – mogą powodować zacinanie się okuć,
- Brak szczelności na styku parapetu z ramą – przedmuchy i przemarzanie,
- Skraplanie się wilgoci na szybie lub ramach – błąd montażowy lub zbyt duża wilgotność.
Drzwi wejściowe i wewnętrzne
Drzwi pełnią funkcję zabezpieczenia (wejściowe) oraz komfortu akustycznego i estetyki (wewnętrzne). Błędy montażowe lub uszkodzenia często ujawniają się dopiero po czasie – np. przy wilgoci czy zmianach temperatury.
🔎 Typowe usterki:
- Nieszczelności wokół ościeżnicy – wpuszczają chłód, hałas, zapachy z klatki,
- Brak uszczelnienia od dołu sylikonem - przy zmywaniu ościeżnica ze sklejek podciąga wodę, a następnie puchnie,
- Brak właściwego wypoziomowania skrzydła – ocieranie o podłogę lub zamek,
- Zbyt duże szczeliny pod drzwiami – nie zapewniają intymności ani izolacji,
- Uszkodzenia — oklein, ościeżnic lub zawiasów,
- Brak możliwości regulacji zawiasów – utrudnia korektę po osiadaniu budynku,
Usterki w łazience i kuchni – wilgoć, błędy montażowe i fuszerki
Łazienka i kuchnia to pomieszczenia, gdzie instalacje wodno-kanalizacyjne, wentylacja, izolacja oraz wykończenie muszą działać perfekcyjnie. Niestety, to właśnie tu deweloperzy najczęściej popełniają błędy, które mogą prowadzić do kosztownych awarii już w pierwszych miesiącach użytkowania mieszkania.
Usterki w łazience – typowe błędy i zaniedbania
Łazienka to najbardziej „awaryjne” miejsce w mieszkaniu. Nawet drobna usterka (np. przeciek syfonu) może skończyć się zalaniem – Twoim lub sąsiada.
🔎 Typowe usterki:
- Nieszczelna kabina prysznicowa lub wanna – przecieki przy użytkowaniu,
- Źle wykonana hydroizolacja (folia w płynie) – wilgoć może przenikać do sąsiednich pomieszczeń,
- Brak spadku w kierunku odpływu – woda zalega na posadzce,
- Zbyt małe spadki rur odpływowych – wolny odpływ wody, bulgotanie,
- Złe uszczelnienie przy armaturze – przecieki przy umywalce, WC, wannie,
- Pęknięte, krzywo położone lub niepełne fugi – ryzyko nasiąkania podłoża,
- Zabrudzenia lub uszkodzenia - ceramiki sanitarnej,
- Brak wentylacji lub jej słaba wydajność – skutkuje zawilgoceniem i pleśnią.
Usterki w kuchni – co sprawdzić podczas odbioru?
Kuchnia łączy w sobie instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i często gazowe. Jeśli którakolwiek z nich została wykonana niezgodnie z normami – może to uniemożliwić prawidłowy montaż zabudowy kuchennej.
🔎 Typowe usterki:
- Złe rozmieszczenie gniazdek – zbyt blisko zlewu, brak dedykowanych do AGD,
- Nieszczelne podejście kanalizacyjne pod zlewem – wycieki, wilgoć w szafce,
- Brak lub nieprawidłowe podejście wody do zmywarki/pralki,
- Nierówne ściany i podłogi – trudność w montażu mebli kuchennych.
Usterki na balkonie, tarasie i w ogródku – niewidzialne błędy, które ujawnią się po deszczu
Balkon, taras czy ogródek to elementy, które często są traktowane przez deweloperów po macoszemu. Tymczasem ich poprawne wykonanie ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa, trwałości i komfortu mieszkańców. Błędy izolacyjne, złe spadki czy brak dylatacji mogą prowadzić do poważnych problemów już w pierwszych latach użytkowania.
Balkon i taras
🔎 Typowe usterki:
- Brak lub uszkodzenie hydroizolacji – woda przedostaje się do stropu lub elewacji,
- Zły spadek posadzki, płyty balkonowej (brak odpływu wody) – kałuże, zamarzanie zimą,
- Nieszczelne połączenie parapetów, progów i ścian z balkonem – przedmuchy, mostki cieplne,
- Luźne lub popękane płytki – źle wykonana warstwa kleju lub brak dylatacji,
- Brak dylatacji przy ścianach – skutkuje pękaniem płytek i odspojeniem,
- Korozja elementów balustrady – nieprawidłowa stal, brak zabezpieczenia,
- Niestabilna balustrada – zbyt luźna lub źle zamocowana (zagrożenie bezpieczeństwa),
- Zabrudzenia, rysy, odpryski - na płytkach, tynku cokołowym, balustradach czy daszkach przeciw opadowych.
Ogródek
🔎 Typowe usterki:
- Zasypana kratka drenażowa lub brak spadków od budynku – ryzyko zalewania mieszkania,
- Brak utwardzenia dojścia do tarasu – błoto, erozja,
- Uszkodzony lub źle wykonany taras naziemny – np. brak podbudowy, zapadnięcie płyt,
- Niezabezpieczona skarpa lub mur oporowy,
- Brak ogrodzenia lub jego niestabilność,
- Trawnik zanieczyszczony gruzem budowlanym,
- Brak niwelacji terenu ogródka.
Koszty napraw najczęstszych usterek (2025)
Zastanawiasz się, ile kosztuje usunięcie fuszerek po deweloperze? Odpowiedź brzmi: to zależy. Skala usterek, dostępność ekip wykończeniowych, standard materiałów oraz lokalizacja – wszystkie te czynniki wpływają na końcowy koszt naprawy.
Poniżej przedstawiamy orientacyjny cennik napraw najczęściej spotykanych usterek przy odbiorze mieszkań. Dane uwzględniają średnie ceny robocizny i materiału.
Ściany i sufity:
| Usterka | Przybliżony koszt naprawy |
|---|---|
| Wyrównanie krzywych ścian (gładź, szlifowanie) | 60–100 zł / m² |
| Poprawki tynkarskie (punktowe) | 30–50 zł / miejsce |
| Szpachlowanie i malowanie sufitów | 75–125 zł / m² |
| Malowanie ścian na nowo (dwukrotne) | 25–45 zł / m² |
| Zlikwidowanie rys i pęknięć | 30–80 zł / mb |
| Usunięcie zacieków lub grzyba | 200–600 zł (lokalnie) |
Posadzki:
| Usterka | Przybliżony koszt naprawy |
|---|---|
| Wyrównanie posadzki (wylewka samopoziomująca) | 45–80 zł / m² |
| Wymiana uszkodzonych paneli podłogowych | 80–150 zł / m² |
| Poprawa lub wymiana listew przypodłogowych | 25–30 zł / mb |
| Poprawa dylatacji (np. przy ścianach, progach) | 300–700 zł / lokal |
| Skucie i ułożenie nowej glazury / gresu | 320–400 zł / m² |
Elektryka:
| Usterka | Przybliżony koszt naprawy |
|---|---|
| Wymiana źle zamontowanego gniazdka | 80–150 zł / szt. |
| Przeniesienie punktu elektrycznego | 150–300 zł / punkt |
| Wymiana rozdzielnicy | 800–1500 zł |
Instalacja wodno-kanalizacyjna:
| Usterka | Przybliżony koszt naprawy |
|---|---|
| Usunięcie nieszczelności pod zlewem / w łazience | 150–300 zł |
| Przeróbka spadku rur kanalizacyjnych | 500–1000 zł |
| Wymiana zaworu lub syfonu | 100–250 zł |
Instalacja C.O.:
| Usterka | Przybliżony koszt naprawy |
|---|---|
| Odblokowanie zapowietrzonego grzejnika | 100–200 zł |
| Poprawa mocowania / wymiana zaworu | 250–400 zł |
| Przeróbka podejścia pod grzejnik | 400–800 zł |
Okna i drzwi:
| Usterka | Przybliżony koszt naprawy |
|---|---|
| Regulacja skrzydła okiennego lub drzwiowego | 100–200 zł / skrzydło |
| Uszczelnienie okna (zewnętrzne i wewnętrzne) | 200–400 zł / szt. |
| Wymiana szyby zespolonej z uszkodzeniem | 400–800 zł |
| Wymiana drzwi wewnętrznych | 600–1200 zł |
Łazienka:
| Usterka | Przybliżony koszt naprawy |
|---|---|
| Poprawa spadku posadzki | 1000–2000 zł |
| Usunięcie nieszczelności wokół brodzika / wanny | 300–700 zł |
| Wymiana płytek z fugowaniem | 320–400 zł / m² |
Balkon / taras / ogródek:
| Usterka | Przybliżony koszt naprawy |
|---|---|
| Naprawa odpadających płytek | 350–450 zł / m² |
| Wykonanie hydroizolacji | 100–150 zł / m² |
| Naprawa balustrady | 300–800 zł |
| Regulacja spadków tarasu | 1000–2500 zł |
| Rekultywacja ogródka (oczyszczenie + trawa) | 800–1500 zł |
Jak zabezpieczyć się przed usterkami? Samodzielnie czy z ekspertem?
Odbiór mieszkania od dewelopera to ostatni moment na wychwycenie błędów, zanim zostaniesz z nimi na dobre. Warto zatem zadać sobie pytanie: czy potrafisz samodzielnie sprawdzić dziesiątki elementów technicznych, zgodnie z Polskimi Normami (PN), wytycznymi producentów oraz przepisami prawa budowlanego.
Zwrot z inwestycji w eksperta jest zazwyczaj wielokrotnie większy niż cena usługi (usuniesz usterki warte kilka tysięcy złotych), a także zapewnisz sobie spokój i uchronisz się przed ewentualnym stresem i nerwami w przyszłości z powodu niewykrytych wad lokalu.
Samodzielny odbiór – kiedy warto?
Taki odbiór jest możliwy jeśli:
- masz doświadczenie budowlane lub techniczne,
- to kolejne mieszkanie – które odbierasz,
- masz dobrą checklistę i podstawowe narzędzia
Ale uwaga: samemu łatwo przeoczyć ukryte błędy – np. mostki cieplne, brak izolacji.
Jak się zabezpieczyć:
- Dokładnie przeczytaj umowę deweloperską i standard wykończenia – wiesz, czego wymagać.
- Wszystkie usterki wpisuj do protokołu odbioru – nawet drobne.
- Rób zdjęcia i nagrywaj wideo z odbioru – masz dowód.
- Nie podpisuj - oświadczenia o braku zastrzeżeń, jeśli są usterki.
- Sprawdź działanie wszystkich instalacji i urządzeń.
- Zgłaszaj dodatkowe usterki w ciągu 14 dni od odbioru – masz do tego prawo z mocy ustawy.
Odbiór z ekspertem – inwestycja, która się zwraca
Coraz więcej klientów decyduje się na odbiór techniczny mieszkania z inspektorem budowlanym lub fachowcem. To nie tylko wygoda, ale przede wszystkim pewność, że nic nie zostanie pominięte.
Koszt takiej usługi w 2025 roku to ok. 400–800 zł, w zależności od lokalizacji i metrażu lokalu. To mniej niż koszt naprawy jednej poważnej usterki.
✅ Warto wiedzieć: Deweloper ma obowiązek usunąć usterki zgłoszone przy odbiorze w ciągu 14 lub 30 dni – zgodnie z ustawą deweloperską. Ale tylko wtedy, gdy są odpowiednio udokumentowane!
Przykłady usterek z odbiorów mieszkań
Nic tak nie oddaje skali problemu jak realne zdjęcia z odbiorów technicznych mieszkań. Poniżej znajdziesz przykłady najczęściej spotykanych usterek, które wykryliśmy w lokalach deweloperskich – w Trójmieście i okolicach (2024–2025).