Świadectwo charakterystyki energetycznej 2025 – kompletny przewodnik.

Świadectwo charakterystyki energetycznej to urzędowy dokument, który określa, ile energii potrzebuje budynek lub lokal mieszkalny do:

• ogrzewania
• wentylacji
• podgrzania ciepłej wody użytkowej
• chłodzenia
• oświetlenia

Dokument przedstawia również klasę energetyczną, roczne zużycie energii oraz szacowaną emisję CO₂.

Od 2023 r. świadectwo jest obowiązkowe w wielu sytuacjach związanych z obrotem nieruchomościami. W 2025 r. jego forma i zakres wynika z dwóch głównych aktów prawnych:

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 101).
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 28 marca 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej (Dz.U. 2023 poz. 697).
• Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków (MRiT) – oficjalny rejestr świadectw i wykaz osób uprawnionych.

W dokumencie znajdują się między innymi:

• Klasa energetyczna (A-G od 2026 r.)
• Wskaźniki energetyczne:
• EP – energia pierwotna nieodnawialna,
• EK – energia końcowa,
• EU – energia użytkowa.
• Szacowana emisja CO2,
• Udział OZE – tj. odnawialne źródła energii (jeżeli występują),
• Zalecenia modernizacyjne.

To dokument o charakterze informacyjnym – nie nakazuje wykonania modernizacji, ale może realnie wpływać na cenę nieruchomości oraz koszty jej utrzymania.

Choć oba dokumenty dotyczą efektywności energetycznej budynków, świadectwo i audyt mają zupełnie inne cele, zakres i zastosowanie. W praktyce są często mylone — dlatego warto jasno rozgraniczyć, kiedy potrzebujesz, którego z nich.

Świadectwo charakterystyki energetycznej.

To dokument obowiązkowy w określonych sytuacjach prawnych — głównie przy sprzedaży, wynajmie, najmie okazjonalnym, odbiorze nowego budynku i przy dużych modernizacjach.

Najważniejsze cechy świadectwa charakterystyki energetycznej:

• Określa aktualny stan energetyczny budynku/lokalu,
• Zawiera klasę energetyczną,
• Prezentuje wskaźniki EP,EK,EU oraz emisję CO2,
• Jest dokumentem informacyjnym,
• Nie zawiera wariantów modernizacji ani obliczeń opłacalności inwestycji (z wyjątkiem podstawowych zaleceń, które od 2023 r. są obowiązkowe).

Do czego służy świadectwo charakterystyki energetycznej?

Do spełnienia obowiązków prawnych i informowania nabywcy/najemcy o charakterystyce energetycznej nieruchomości.

Audyt energetyczny

To rozbudowana analiza techniczno-ekonomiczna przygotowywana przede wszystkim dla modernizacji i termomodernizacji.

Najważniejsze cechy audytu:

• Ocenia aktualny stan i przedstawia szczegółowe warianty poprawy efektywności,
• Oblicza koszty inwestycji oraz czas zwrotu,
• Wskazuje optymalny wariant termomodernizacji,
• Obejmuje m.in. mostki cieplne, szczegółowy bilans strat ciepła, analizę instalacji, symulacje roczne.

Kiedy jest wymagany?

• premia termomodernizacyjna BGK,
• dotacje (np. Czyste Powietrze, w niektórych przypadkach Mój Prąd 6.0, modernizacje gminne),
• projekty głębokiej modernizacji budynków.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane w następujących sytuacjach:

• Przy sprzedaży budynku, mieszkania lub lokalu użytkowego. Każda transakcja — niezależnie od wieku nieruchomości — wymaga posiadania i przekazania świadectwa kupującemu.
• Przy wynajmie / najmie — zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych. Nowe umowy najmu muszą być poprzedzone przekazaniem najemcy ważnego świadectwa.
• Przy oddaniu nowego budynku do użytkowania — np. zakończeniu budowy lub przy pozwoleniu na użytkowanie budynku (dotyczy deweloperów/inwestorów). Wtedy świadectwo powinno być dołączone do dokumentów odbioru.
• Gdy nieruchomość podlega modernizacji (jeśli zmienia się charakterystyka energetyczna) — np. przy termomodernizacji lub zmianach instalacji/izolacji; wtedy wymagane jest sporządzenie nowego świadectwa.
• Ponadto — w przypadku budynków publicznych / użyteczności publicznej — jeżeli budynek spełnia warunki określone w przepisach, świadectwo musi być dostępne (powyżej 250m2)

Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane:

• Budynki mieszkalne lub lokale o powierzchni użytkowej do 50 m².
• Budynki mieszkalne użytkowane tylko sezonowo / nie więcej niż 4 miesięce w roku (np. domki letniskowe).
• Używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej.
• Budynki objęte ochroną konserwatorską / zabytkowe — za wyjątkiem sytuacji, gdy prawo stanowi inaczej.
• Budynki przemysłowe, gospodarcze lub rolnicze nieużytkowane jako mieszkalne i takie, które nie mają instalacji o wysokim zużyciu energii (poza ewentualnym oświetleniem).

• Zgodnie z obowiązującą ustawą (rozdział przepisów karnych) – za brak wymaganej charakterystyki energetycznej lub za nieprzekazanie jej nabywcy / najemcy grozi kara grzywny.
• Typowa kara wynosi do 5000 zł.
• W przypadku zawierania aktu notarialnego — jeżeli sprzedający nie przedłoży wymaganej dokumentacji, w tym świadectwa — notariusz może odmówić sporządzenia aktu. To oznacza, że transakcja sprzedaży (lub darowizny itp.) może być wstrzymana.
• Podobne konsekwencje przewidziane są przy wynajmie: brak świadectwa przy umowie najmu może skutkować odpowiedzialnością za wykroczenie.
• W dodatku — osoby/firma sporządzająca (audytor), która nie spełnia warunków ustawowych (np. nie ma wpisu w rejestrze uprawnionych) albo wystawia dokument niezgodnie z wymogami — również mogą odpowiadać karnie.

Chociaż przepisy jasno określają obowiązki i sankcje, w codziennej praktyce wygląda to tak:

• Notariusze prawie zawsze wymagają świadectwa energetycznego przy sprzedaży nieruchomości.
• Kupujący lub najemca może żądać odszkodowania w sytuacji, gdy klasa energetyczna jest zaniżona lub świadectwo nie oddaje rzeczywistego zużycia energii. Różnica w rachunkach może stanowić podstawę roszczenia.
• Trwają kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji — urzędy (UOKiK, MIiR, straż miejska w niektórych miastach) sprawdzają, czy w ogłoszeniach sprzedaży/wynajmu wskazano klasę energetyczną i czy dokument istnieje. Opłaty związane z protokołami kontroli mogą wynieść 350 - 450 zł.
• Mity i nieprawdziwe informacje: często w sieci pojawia się informacja o karze 10 000 zł za brak świadectwa — jest to nieprawdziwe. Maksymalna kara to 5 000 zł grzywny.

Koszt wystawienia Świadectwo charakterystyki energetycznej w 2025 roku nie jest ustalony sztywno — zależy od wielu czynników, takich jak rodzaj nieruchomości, jej wielkość, dostępność dokumentacji czy stopień skomplikowania budynku.

Co wpływa na koszt?

Na ostateczną cenę świadectwa mają wpływ:

• Powierzchnia nieruchomości — większy metraż = więcej pracy przy obliczeniach.
• Rodzaj i złożoność budynku — dom, mieszkanie, lokal usługowy, budynek wielorodzinny, komercyjny. Im bardziej skomplikowana konstrukcja lub instalacje — tym drożej.
• Dostępność dokumentacji technicznej — jeśli audytor ma plany, rzuty, dane techniczne instalacji — praca jest łatwiejsza; jeśli trzeba odtworzyć dane „od zera” — koszt rośnie.
• Lokalizacja i rynek lokalny — w większych miastach ceny mogą być wyższe; w mniejszych — niższe.
• Zakres usługi — np. wersja elektroniczna vs papierowa, ekspresowa realizacja, dodatkowe pomiary lub konsultacje techniczne — to często podnosi cenę.

Tak, świadectwo charakterystyki energetycznej w formie elektronicznej (online) jest legalne, ale pod pewnymi warunkami:

• Dokument może być sporządzony na podstawie przesłanej dokumentacji technicznej (rzuty, dane instalacji, informacje o przegrodach budowlanych) i przekazany w formie PDF z elektronicznym podpisem.
• Świadectwo musi mieć numer nadany w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRČEB) i być wystawione przez osobę wpisaną w rejestr uprawnionych.
• W praktyce większość świadectw w 2025 r. powstaje w trybie zdalnym — wystarczy przesłać rysunki budynku, dane o ogrzewaniu, oknach, ociepleniu oraz ewentualnie rachunki za energię w celu kalibracji modelu.

Na co zwrócić uwagę!

• Uprawnienia audytora – tylko osoby z wpisem w rejestrze mogą wystawić ważny dokument.
• Forma dokumentu – musi być podpisane kwalifikowanym podpisem elektronicznym (lub podpisem zaufanym), by było równoważne z papierową wersją.
• Zgodność z metodologią – dokument musi być sporządzony według aktualnych przepisów i metodyki obliczeń. Nieprawidłowe dane lub pominięcie parametrów może skutkować unieważnieniem świadectwa.

Uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej w 2025 roku jest proste, szczególnie jeśli korzystasz z trybu zdalnego. Poniżej znajdziesz typowy przebieg całego procesu:

• Zbierz dane i dokumentację:
• Rzuty budynku lub mieszkania (plan pięter, elewacje).
• Informacje o roku budowy, ewentualnych modernizacjach i ociepleniu.
• Rodzaj stolarki okiennej i drzwiowej, grubość izolacji termicznej.
• Rodzaj systemu ogrzewania i ciepłej wody użytkowej (CWU).
• Ewentualnie rachunki za energię — do kalibracji modelu obliczeniowego.
• Prześlij dokumenty audytorowi:
• W formie e-mail, formularza online lub przez dedykowaną platformę.
• Im dokładniejsze i kompletne dane, tym szybciej i taniej powstanie świadectwo.
• Wprowadzenie danych do programu obliczeniowego:
• Audytor używa specjalistycznych programów (np. ArCADia, Cerber, Audytor OZC 7.0) do wyliczenia wskaźników energetycznych i emisji CO₂.
• Na podstawie przesłanej dokumentacji powstaje raport z klasą energetyczną, wskaźnikami EP, EK, EU i zaleceniami modernizacyjnymi.
• Otrzymanie świadectwa:
• Świadectwo przesyłane jest w formie PDF z elektronicznym podpisem.
• Dokument musi mieć nadany numer w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRČEB).
• Ważność świadectwa:
• Standardowo 10 lat, chyba że nastąpiła modernizacja lub zmiana charakterystyki energetycznej budynku.
• W przypadku głębokiej modernizacji lub zmiany instalacji – konieczne jest wystawienie nowego świadectwa.

Czas realizacji świadectwa charakterystyki energetycznej:

• W przypadku trybu zdalnego: zazwyczaj 24–48 godzin, maksymalnie do 5 dni roboczych.
• Jeśli audytor wymaga oględzin budynku na miejscu — czas może się wydłużyć, a koszt wzrosnąć.

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument urzędowy, ale w praktyce zdarzają się przypadki, gdy jego treść jest błędna lub niepełna. Oto, na co warto zwrócić uwagę:

• Stosowanie starej metodyki sprzed 2023 r.
• Nieaktualna metodologia może sprawić, że świadectwo będzie nieważne.
• Zawsze sprawdzaj, czy dokument powstał według obowiązującego rozporządzenia z 2023 r.
• Zaniżanie powierzchni ogrzewanej.
• Niektórzy audytorzy liczą tylko część pomieszczeń lub nie uwzględniają niektórych przegród.
• Efekt: zafałszowana klasa energetyczna, co może wprowadzić w błąd nabywcę lub najemcę.
• Nierealistycznie wysokie sprawności kotła.
• Przykład: wpisanie 100% sprawności kotła kondensacyjnego zamiast realnych które zawsze są niższe.
• Skutkuje to zawyżonymi wskaźnikami EP i EK i nieprawidłową klasą energetyczną.
• Pomijanie mostków termicznych.
• Mostki termiczne w stropach, ścianach i przy oknach mają realny wpływ na straty ciepła.
• Pominięcie ich prowadzi do przeszacowania efektywności energetycznej.
• Brak wpisu do centralnego rejestru.
• Każde świadectwo charakterystyki energetycznej musi mieć numer nadany w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRČEB).
• Brak wpisu = świadectwo nieważne prawnie.
• Sprawdź wpis audytora na stronie: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych

Porady praktyczne:

• Zawsze żądaj numeru rejestracyjnego świadectwa i podpisu kwalifikowanego.
• Jeśli coś w dokumencie wydaje się podejrzane — skonsultuj się z innym audytorem lub sprawdź dane w centralnym rejestrze.
• Pamiętaj, że tanie „świadectwa” bez weryfikacji dokumentacji mogą okazać się nieważne, co naraża Cię na problemy przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.

Zgodnie z projektem nowelizacji ustaw i przepisów implementujących dyrektywę EPBD 2024/1275 (i powiązane regulacje w Polsce), od 2026 r. planowane są istotne zmiany dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej budynków.

Co dokładnie się zmieni:

• Nowy wzór świadectwa z klasami od A+ do G.
• Wraz z nowym wzorem planowana jest zmiana metodologii obliczania charakterystyki energetycznej: m.in. możliwe uwzględnienie nowych parametrów, takich jak energia dostarczona netto (ED) czy udział OZE, co ma lepiej odzwierciedlać rzeczywisty bilans energetyczny budynku.
• Obowiązek stosowania nowej skali dla wszystkich nowych świadectw po 2026.
• Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać najpóźniej do drugiej połowy 2026 roku.
• Przejrzystość i porównywalność budynków.
• Wprowadzenie klas literowych ma uprościć ocenę efektywności dla nabywców, inwestorów i najemców — dzięki temu łatwiej porównać budynki, tak jak porównuje się etykiety energetyczne urządzeń AGD.

Na co uważać – co nie jest jeszcze ostateczne?

• Termin wejścia nowych przepisów może się przesunąć.
• Choć pierwotnie planowano start od 1 stycznia 2026 r., obecnie oficjalnie mówi się o drugiej połowie 2026 roku — ze względu na konieczność finalizacji prac legislacyjnych.
• Progi klas energetycznych mogą być różne w zależności od typu budynku.
• Wstępne propozycje podają progi EP dla budynków jednorodzinnych — np. budynek o EP ≤ 63 kWh/(m²·rok) może otrzymać klasę A — ale progi mogą być inne dla budynków wielorodzinnych lub innych kategorii.
• Obowiązek modernizacji istniejących budynków — niejasny.
• Część źródeł wspomina, że celem zmian jest presja na modernizację zasobów mieszkaniowych i redukcję zużycia energii, ale nie ma jednoznacznego przepisu, który nakazywałby właścicielom dokonanie modernizacji, jeśli budynek ma słabszą klasę — raczej nowe świadectwa mają pokazywać rzeczywisty stan.

Co to oznacza dla właściciela / inwestora / czy dla was czytelników bloga?

• Jeśli planujesz budowę, modernizację lub sprzedaż/wynajem — warto brać pod uwagę, że od 2026 r. standardy oceny energetycznej będą ostrzejsze i bardziej porównywalne. Budynki stare, nieocieplone lub z przestarzałym ogrzewaniem mogą wypaść słabo w nowej skali.
• Przy planach remontów: warto rozważyć termomodernizację, wymianę źródła ciepła lub montaż OZE — to pomoże osiągnąć wyższą klasę literową (np. A lub A+).
• Dla rynku nieruchomości: klasa energetyczna stanie się bardziej czytelnym parametrem — podobnie jak etykieta AGD — co może wpływać na popyt, cenę i decyzje nabywców/najemców.
• Jeśli posiadasz obecne świadectwo (z lat 2023–2025) — prawdopodobnie będzie ono ważne, ale przy kolejnej potrzebie (np. sprzedaż, wynajem, modernizacja) warto wystąpić o nowy dokument według wzoru z 2026 r.